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Comment se protéger contre des vices cachés lors de l’achat d’une habitation ?

Quelles sont les conditions ?

• il n’aurait pas été possible de découvrir le défaut lors de la visite du bien immobilier
• le vice doit déjà exister au moment de l’achat
• il faut que le défaut soit grave et qu’il a pour conséquence que l’acheteur n’aurait pas acheté le bien ou en aurait offert un prix moins élevé s’il avait connu le vice.

Il est dès lors conseillé de visiter plusieurs fois le bien, au besoin avec l’aide d’un expert.

L’article 681 du Code civil dispose que « tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. »

Tout propriétaire doit donc construire le toit qui couvre l’immeuble situé sur son fonds de telle manière que les eaux pluviales ne se déversent pas sur le fonds voisin.

Par eaux pluviales, il faut entendre toutes celles qui n’ont pas été altérées par le fait de l’homme, telles que les eaux industrielles, usées, fétides ou insalubres.

Le propriétaire ne peut donc en principe obliger son voisin à recevoir directement les eaux pluviales de ruissellement de sa toiture, sauf éventuellement une servitude d’égout des toits depuis plus de 30 ans.

En cas de litige, il n’est pas toujours nécessaire de se rendre au Tribunal. Il existe des modes alternatifs de règlement des conflits tels que :

L’arbitrage

L’arbitrage est une forme de règlement alternatif des litiges présentant un certain nombre d’avantages. Face à un conflit, des parties peuvent convenir de soumettre leur différend à un arbitre ou un tribunal arbitral qui rendra une sentence arbitrale obligatoire après avoir entendu toutes les parties. Cette sentence arbitrale peut être déposée devant un Juge et retranscrite en un Jugement.

La conciliation

Lors de la conciliation, chacun vient à la table de négociation avec toutes ses certitudes, ces convictions ou ses opinions.

Le côté humain est important, mais peut mener à l’échec. Chacun a sa propre sensibilité. Si chacun reste sur ses positions, il y a peu de chance d’aboutir à un accord de conciliation et cela est d’autant plus vari que les partes en présence sont nombreuses. Ni la gentillesse, ni l’intransigeance ne constitue une solution pour trouver un accord amiable.

Il faut se préoccuper du fond.

La médiation 

La médiation peut se définir comme l’intervention, dans un différend ou dans une négociation, d’une tierce personne choisie par les parties, impartiale et neutre, sans pouvoir décisionnel, dans le but de les aider à trouver elles-mêmes leur propre solution et à concrétiser celle-ci. 

Dans le domaine de la médiation, l’expérience de l’avocat et sa pratique du conflit, y compris judiciaire, sont particulièrement précieuses.

En cas de litige, contactez-nous.

Nous pouvons vous aider pour l’arbitrage ou la conciliation, en toute impartialité.

Le juge peut, en vue de la solution d’un litige porté devant lui ou en cas de menace objective et actuelle d’un litige, charger un ou des experts de procéder à des constatations ou de donner un avis d’ordre technique.

Le juge limite le choix de la mesure d’instruction et le contenu de cette mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, à la lumière de la proportionnalité entre les coûts attendus de la mesure et l’enjeu du litige et en privilégiant la mesure la plus simple, la plus rapide et la moins onéreuse. Le tribunal pourrait refuser une mesure d’expertise réclamée par une partie au procès et qui ne lui apparaîtrait pas justifiée quant à la solution du litige.

La décision qui ordonne l’expertise comporte au moins :

– l’indication des circonstances qui rendent nécessaires l’expertise et la désignation éventuelle de plusieurs experts;

– l’indication de l’identité de l’expert ou des experts désignés;

– une description précise de la mission de l’expert.

Un expert judiciaire est un technicien habilité par un juge pour donner un avis éclairé sur des faits techniques. Un expert judiciaire ne juge pas, il donne un avis technique au juge et aux parties.

Le registre national des experts judiciaires est accessible actuellement uniquement aux greffes et tribunaux et reprend la listes des experts judiciaires certifiés et les spécialisations de ceux-ci. Chaque expert judiciaire est identifié par un identifiant (code d’identification).

Le registre national donner un aperçu des experts auxquelles il peut être fait appel ainsi que leurs spécialités et offre une garantie de qualité.

La loi détermine qui est autorisé à porter le titre d’expert judiciaire et est habilité à accepter et à accomplir des missions en tant qu’expert judiciaire. Ce titre ne peut être utilisé que pour les compétences pour lesquelles l’expert est assermenté et inscrit au registre.

Marc De Baeremaeker

Expert judiciaire agréé par le SPF Justice, inscrit au registre national des experts judiciaires (spécialisations dégâts des eaux et amiante)

La descente sur les lieux ou la visite des lieux (art 1007 à 1016 du code judiciaire).

Dans le cas par exemple d’un litige entre le locataire et le propriétaire sur l’état de salubrité du bien loué (humidité), les parties peuvent se présenter devant le Juge de Paix.

Le Juge doit si possible privilégier la mesure d’instruction la plus simple, la plus rapide et la moins onéreuse.

Le juge peut donc ordonner une descente sur les lieux ou visite des lieux.

La décision de la descente sur les lieux n’est susceptible ni d’opposition, ni d’appel. La comparution personnelle des parties lors d’une descente sur les lieux peut également être ordonnée par le juge.

Il est établi un procès-verbal relatant les opérations accomplies et les constatations faites au cours de la visite des lieux.

La partie demanderesse consigne au greffe une provision suffisante pour couvrir les frais de transport, déterminés conformément au tarif arrêté par le Roi.

Marc De Baeremaeker

Expert judiciaire agréé par le SPF Justice, inscrit au registre national des experts judiciaires (spécialisations dégâts des eaux et amiante)